桂花:并充分考虑到今后土地升值和物价变化等因

　　拥有13亩承包地的李任起一家，夏天收麦子，秋天刨桂花，剔除农药、化肥、浇地等项开支，全家“总动员”辛辛苦苦干一年，一亩地也就收入1000多元，还不包括人工成本。
　　“干脆租出去算了！”提起当初的“英明决策”，李任起颇为得意。“无”础一身轻，按照协议，他和老伴一块儿当起了合作社的长期工：李任起打日工，一天挣40元；老伴承包了基地的大棚，除了挣工资，完成预定的产量指标后还能拿提成，西红神一斤提两毛，辣椒一斤提两毛五“管3个大棚一年下来就是一万多，打零工一年也能挣上万把块，合作社考年还给我们1万多块钱的租金，算下来一年要挣以前3年的钱！”李任起边笑过给记者算起了账。

　　桂花树桂花树恒丰蔬菜专业合作社理事长赵
　　胜河告诉记者，像李任起这样，出1.当地农村土地流转情况怎么样？
　　租土地后又为基地打工的农民目前2.农民进行土地流转时应注意哪些有50多人。今年，合作社计划扩问题？
　　大蔬菜种植规模，在永福庄村以同样的方式租下了200亩土地。
　　与恒丰合作社一样，任县的富民蔬菜合作社、北甘寨蔬菜专业合作社等多个经济组织，纷纷通过土地流转的方式搞起蔬菜规模化种植。合作社实行统一采购、统一管理、统一技术指导、统一品牌包装和统一销售，大大提高了土地的产出效益，农民得到的实惠更多了。
　　（来源：张文学，陈立军，王培。邢台新闻网。2010年1月13日）一、iA识土地流转
　　在一个较长时期内，大部分地区的土地使用权流转和租赁市场很不活跃。直到20世纪90年代的中期以前，土地使用权流转的发生率一直是偏低的。近几年，随着农村产业结构战略性调整，非农产业的发展和农村富余劳动力的流动；加土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
　　上农业产业化和农村现代化建设的推进，农地流转的规模开始扩大，速度开始加快，我国农地使用权市场初步形成。但无论从流转规模上还是流转机制的市场化程度上，总体上仍处于一个较低的水平。目前我国农村土地流转的形式多样，总体来看主要有以下几种。
　　树苗树苗转包转包是土地自发流转的主要形式，农民将承包的部分或全部土地使用权，在一定期限内转包给第三者，原土地承包关系不变，原承包方继续履行土地承包合同规定的权利和义务，接包方向转包方交付一定的转包金或承租双方商定其他条款。这种形式适合因从事非农产业或其他原因暂时无力经营，又不愿放弃土地的农户流转土地。目前这是农村土地流转的主要形式。
　　转让指承包农户经发包方同意，将承包期内全部或部分土地让渡给第三者经营，终止原土地承包关系，由第三者履行土地承包经营合同的权利和义务。这种形式适合在非农产业已获得稳定收人来源或由于人口变化自愿放弃土地的农户流转土地。这里的承包关系是依照承包合同而产生的，不同于基于法律赋予集体组织成员的承包权。
　　互换指农户之间互相协商，将承包的部分或全部土地进行位置调换，原土地承包关系不变，互换双方继续履行原土地承包的权利和义务。这种形式适合因扩大专业生产规模，需要把土地相对集中成片，或由于耕种不便，需要调整土地的农户流转土地。
　　委托代种指农户将承包的部分或全部土地委托他人代耕代种，代种报酬由双方协商，不改变原土地承包关系。这种形式适合因短期外出务工经商暂时无力耕种，又想随时收回土地的农户，或第二轮承包期间集体预留尚未发包的机动地的流转。
　　反租倒包指集体经济组织向农户支付一定的租金，将农户承包地的经营权收归集体，集体再将其租赁给外来的公司、农户或是对土地进行整理和一定投资后再将其倒包给本村的部分农户，原土地承包关系不变，接包方只交纳土地承包费，不履行原土地承包合同的权利和义务。这种形式适合于大面积成块连片调整农业结构，发展种养小区和规模经营。这种形式在江苏和浙江等地取得了较好的效应。这种形式一般规模大期限长，也比较稳定，但是存在强迫流转，侵害农民利益的现象。
　　土地入股经营指“土地所有权是集体的、承包经营权是农民的”前提下，把土地经营权量化成股份，通过人股形式，把农民的土地经营权集中起来，由组建的“农业股份合作公司”集中经营，农民在交出土地经营权的同时，即成为该公司股东，原土地承包关系不变6这种形式适合农业产业化经营发展较好，龙头企业实力较强且与农户联系比较紧密的地区流转土地。
　　拍卖是指农村集体经济组织将集体所有的“四荒”的经营权，通过公开竞价形式一次性转让给他人，从事符合法律法规及有关政策规定的农业生产经营活动。

　　桂花树树苗二、规范U导土地流转
　　土地流转必须坚持的原则
　　坚持农村土地承包关系长期稳定的原则农户的土地承包权是国家赋予农户的基本权利，对承包土地依法享有自主的使用权、收益权和流转权，是农民拥有长期而有保障的土地使用权的具体体现。只有保持农村土地承包关系的长期稳定，才能依法保护土地承包经营权，促进土地流转，提高土地经营效益。
　　平等协商原则平等协商就是土地承包经营权流转当事人的法律地位是平等的。尽管承包方生产规模小、经济实力弱、社会影响力低，但不能因此就受到歧视。受让方不能凌驾于承包方之上。在土地承包经营流转这个问题上，不允许出现一方强迫另一方的事情。
　　自愿原则自愿是土地承包经营权流转的最基本原则。土地承包经营权是否流转、以何种方式流转，是承包方自己的事，这是农民拥有长期而有保障的农村土地使用权的具体体现。土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式，任何组织和个人不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。
　　在当前要特别注意防止土地承包经营权流转管理中的两种倾向：一是无所作为，放任自流，使农村土地承包经营权流转处于无序状态；二是行政包办代替，违背农民意愿，不顾条件，强行推动流转，损害农民的承包权益。
　　有偿原则有偿土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。承包方流转土地承包经营权，可以向受让方收取一定的费用，也可以免费。无论是否收取费用，都是承包方与受让方自愿协商的结果。流转中产生的收益全部归承包方所有。流转当事人的收益受法律保护，任何组织和个人擅自截留、扣缴土地承包经营权流转收益的，应当退还。
　　不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途不管采取何种流转形式，土地承包和流转的当事人都不能改变土地的所有权性质。实行农地农用，保护基本农田面积稳定是关系子孙后代和可持续发展的大事。国家把保护耕地已列人基本国策，耕地必须保证其农业用途。但有个别组织或企业等，通过土地承包经营权流转，出现了绕过《土地管理法》，明为农业开发，实为圈占耕地的现象。耕地被圈占，许多农民沦为既失地、又失业的无业人员，最终将演变成为严重的社会问题。土地承包经营权流转必须严格控制流转土地的用途，保证其真正用于农业生产经营。凡是改变土地用途的流转都不能认定为土地承包经营权流转，应依法办理土地转用手续。要切实加强农用地管理，防止借土地承包经营权流转之名非法改变耕地的农业用途。
　　树苗树苗流转的期限不得超过承包期的剩余期限承包方的承包期限应自承包合同签订之日起取得。根据《农村土地承包法》的规定，耕地的承包期为30年，其他土地的承包期更长。承包方拥有农村土地的使用权，桂花树苗即土地承包经营权的有效时限与承包期是一致的，超过了这个时限，承包方就没有对承包土地的支配权。因此，承包方流转土地承包经营权不能超过法定的土地承包期剩余期限。在土地承包经营权流转中，乡镇政府或村级组织未经承包方授权对外许诺流转期限，是违反法律规定的。同样，承包方自愿流转土地承包经营权，流转期超过剩余承包期的，也是违反法律规定的。超过剩余承包期的任何承诺都不受法律保护。
　　受让方必须有农业经营能力农用地在坚持农业用途原则的同时，还必须保证土地承包经营权流转的受让方有农业经营能力，这是保护土地资源、实现土地可持续利用的基本保证。受让方农业经营能力的认定，应包括受让方本身是否有农业经营能力、受让方承接了流转的土地后是否从事农业经营。没有农业经营能力，就不能保证其承租农户承包地的行为符合农业用途的原则，就有改变土地承包经营权流转性质的可能。
　　在同等条件下，本集体经济组织成员优先其目的是鼓励土地承包经营权依法向本集体经济组织内的成员集中，以稳步扩大农业经营户的土地经营规模，发展土地适度规模经营。农户流转自己的土地承包经营权，应按照市场经济原则选择合适的受让方，受让方可以是本集体经济组织成员，也可以不是。但在同等条件下，选择本集体经济组织成员作为受让方，更有利于本集体经济组织对土地承包经营权流转情况和农业经营情况进行监管，有利于提高本集体经济组织内部的农户家庭承包经营规模。
　　二）加强农村土地流转的规范化运作
　　规范土地流转形式农村土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
　　规范土地流转程序
　　签订流转合同。农村土地承包经营权流转双方应当有清晰的流转意愿表达，并以书面形式签订合同。流转合同应当包括以下条款：①流转双方当事人的名称及住所。②流转期限和起止日期。③流转土地的名称、坐落、面积、质量等级和土地用途。④流转方式。⑤流转价款和付款方式。⑥双方当事人的权利和义务。⑦合同的变更与解除。⑧违约责任。⑨约定的其他条款。乡土地承包管理土地流转
　　部门应当及时向流转双方提供河北省农业厅印制的流转合同书式样，并指导签订。
　　桂花树备案或者报批。以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当报经发包方同意，受让方应当与发包方重新签订承包合同；受让方以转包、出租方式流转而来的土地再进行流转，还应当征得原承包方的同意。
　　申请鉴证。流转双方可以向乡人民政府申请流转合同鉴证，由乡人民政府依法对合同的合法性、可行性进行审查，对符合规定的予以鉴证；对不符合规定的不予鉴证，并指导其进行修订。
　　申请登记。采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权登记的，县级农业（农经）行政主管部门应当予以受理，并依照农业部印发的《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。
　　根据《关于加强农户承包地使用权流转合同档案管理的通知》（冀档〔2002〕9号）中“实行县、乡、村、户四级建档四级管理”的规定，凡是签订五年以上（含五年）的土地流转合同，一式五份，乡、村、户（流转双方）各保存一份，另一份每半年由乡集中向当地综合挡案馆移交，由档案馆妥善保管；五年以下的，由乡、村及农户保存。
　　规范土地流转管理土地流转主要应在农户之间进行。对于承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。确定土地流转的价格要公平合理，并充分考虑到今后土地升值和物价变化等因素、由乡（镇）政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”应予制止；工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发，采取公司加农户和订单农业的方式，带动农户发展产业化经营。各地不得提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地。土地依照法律和政策由企业、外商、大户租赁后，村集体经济组织或村民委员会以及县、乡主管机关要切实加强监督管理》—方面要加强对合同履行情况的监管，确保合同条款的落实，特别是租金的按时兑现；另一方面要对经营者的土地使用情况进行监督，不得擅自改变土地的农业用途。各设区市农业（农经）行政主管部门要开展土地流转工作执法检查，及时发现和处理土地流转工作中的违规、违法问题；县（市、区）农业（农经）行政主管部门和乡、村，要切实履行职责，积极指导土地流转合同的签订、变更、解除工作，妥善调解和处理土地流转纠纷，促进土地流转规范化发展。
　　培育和规范各种类型的土地流转中介组织目前，有些地方通过建立土地信托服务中心等中介服务组织，及时、全面、准确地掌握土地流转的动态，为流转双方提供信息、中介或担保服务。：这种做法只要以服务农户为主，不与农民争利，不违反现行法律应予支持。从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织，应当向县级以上地方人民政府农业（农经）行政主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。各级农业（农经）行政主管部门要加强服务、管理和监督，确保这一新生事物始终沿着健康的轨道规范发展。
　　完善我国农軻土地制度的措施
　　桂花树（一）健全严格规范的农村土地管理制度
　　土地是国家的宝贵资源，只有建立与生产力发展相适应的土地制度和法律，才能保护好、发展好。如果这样的制度不建设好，仅靠人治是不行的。农村基层干部是国家和农民之间的桥梁纽带，但是，他们中间有一部分人素质不是很高，在现行体制下，管好用好土地存在问题较多。国家应设立专门的农村土地管理机构，负责对农地的分配、经营和管理。土地的承包、转让、征占都要制定严格的法规、制度。按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步健全严格规范的农村土地管理制度。
　　确立长久的土地承包制度
　　十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）特别强调要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有的农地承包关系要保持稳定并长久不变，因此，应完善《土地承包法》，在土地承包责任制的基础上，依法保障农民土地的承包权利，制约乡、村集体的权利。制止土地承包向“集体化”回归。为此，要搞好农村土地确权、登记、颁证制度，以确保农地承包的“长久不变”。这种方法可叫“永包制”。实行“永包制”，如果乡、村干部要再调整农民承包地的话，第一要征得承包人的同意，实行自愿原则；第二要谈妥价格，实行等价交换。农民有了保护自己承包耕地的权利，才能和国家一起保护住农业耕地。这有利于调动农民积极性、遏制城乡上下的圈地风，实现农业可持续发展。
　　完善规范征地制度
　　中央应抓紧完善相关法律法规和配套政策，完善规范征地制度。要求严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。首先，《土地管理法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。《决定》明确界定政府征地权，主要限于公益性征地，不能征用经营性用地。所谓公益性用地，是指国家财政出资，完全用于公共事业、非营利性的建设用地。其次，《决定》强调逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。也就是在减少征地、保护耕地的同时，提高补偿标准，妥善安置失地农民。
　　本文转载自
　　桂花树苗www.guihua1998.com